Україна має змінити законодавство, аби гармонізувати регулювання земельних відносин з кращими європейськими практиками

"У нас вже з‘явився ринок землі, за декілька років вже є певні практики. Але разом з тим це тільки початок шляху, тому що Україна має бути конкурентною в регулюванні земельних відносин, вони мають бути прості і зрозумілі. Україна має запропонувати кращі умови, ніж наші сусіди, для того щоб інвесторам це було цікаво. Головне, щоб ми зберігали конкуренцію, розвивали її і запроваджували кращі практики у будь-якій сфері, в тому числі у земельній", - зазначив міністр аграрної політики та продовольства Микола Сольський.

Виконавча партнерка Aequo Юлія Кирпа зазначила, що обіг земель підпадає під принцип вільного руху капіталу в ЄС, а тому учасники ринку не можуть піддаватися будь-яким обмеженням на рух капіталу між державами-членами.

Інституцією, що забезпечує нагляд за дотриманням принципу вільного руху капіталу при впровадженні внутрішніх національних правил регулювання обігу земель державами-членами ЄС, є CJEU (Суд справедливості ЄС). Так, наприклад, CJEU підтверджує можливість регулювання цін на землі с/г призначення державою, якщо такі заходи базуються на точних критеріях, допомагають запобігти надмірній спекуляції земельними активами та не можуть бути замінені будь-якими іншими заходами. Водночас певні регулювання, які встановлювались країнами-членами ЄС, розглядаються CJEU як обмеження вільного руху капіталу, а тому є неприпустимими. Наприклад, держави-члени ЄС не повинні встановлювати вимог щодо самостійного здійснення покупцем фермерської діяльності або проживання поблизу земельної ділянки.
Якщо ж говорити про специфічний досвід країн-членів ЄС, то він є доволі різним. Зазвичай в країнах Західної Європи земельне законодавство є більш ліберальним, порівняно з Центрально-Східною Європою (хоча існують й винятки, наприклад, Франція).
Експерти зазначили, що для ефективного функціонування обігу земель сільськогосподарського призначення важливо знайти баланс між інтересами різних учасників ринку, перш за все - власників землі і орендарів. Механізми захисту прав орендарів можуть включати встановлення мінімального строку оренди (наприклад, такі норми діють в Угорщині, Словаччині, Іспанії, Бельгії, Нідерландах, Франції), максимальну орендну плату (Словаччина, Бельгія, Нідерланди, Франція), автоматичне продовження оренди (Словаччина, Румунія, Іспанія, Бельгія, Нідерланди, Франція) тощо. Країни ж, які надають перевагу забезпеченню прав землевласників, можуть встановлювати максимальний строк оренди, мінімальну орендну плату тощо.
Важливим питанням, яке регулюють уряди країн-членів ЄС, є консолідація земель - комплекс заходів з економічно обґрунтованого об’єднання земельних ділянок в земельні масиви. "В більшості розглянутих європейських держав передбачена добровільна консолідація за ініціативою власників, уряду або муніципалітетів, а учасники процедури консолідації мають отримати землі, еквівалентні за вартістю тим, які в них були, або отримати компенсацію втрат" - зазначила Євгенія Чернецова, старша юристка юридичної фірми Aequo.
Порівняння земельного права України та ЄС
Якщо ж порівнювати право ЄС та України, то вони є доволі схожими. Ба більше, експерти проекту схиляються до думки, що багато в чому норми українського законодавства є більш ефективними. Водночас в законодавстві України є низка норм та правових інструментів, які суперечать праву ЄС або кращим практикам країн-членів. Наприклад, мова йде про заборону громадянам з країн-членів ЄС, а також юридичним особам, створеним за законодавством країн ЄС, набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
"Такі обмеження не відповідають відразу двом положенням Договору про заснування Європейської Спільноти. По-перше, це порушує принцип вільного обігу капіталу. По-друге, це створює дискримінацію за державною належністю, адже юридична особа, яка зареєстрована не в Україні, суттєво обмежується у набутті у власність земельних ділянок порівняно з українськими юридичними особами." - зазначив експерт із земельного права Сергій Біленко.
Також, експерти зазначили, що до правових механізмів земельного законодавства України, від яких доцільно відмовитися з огляду на кращі практики країн ЄС, належить безоплатна приватизація земельних ділянок державної та комунальної власності, право постійного користування земельними ділянками державної та комунальної власності, заборона продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності.
Експерти проекту також сформували перелік рекомендацій щодо правових інструментів, які Україні варто було б запозичити з ЄС. Серед інших, до них відносяться:
• Включення до переліку речових прав на земельні ділянки права узуфрукту, як права безстрокового володіння, користування земельною ділянкою державної, комунальної власності.
• Запровадження фінансової підтримки держави бажаючих придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення.
• Визначення ефективного механізму застави права оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
• Зменшення трансакційних витрат при купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, викликаних розпорошенням відомостей про об‘єкти нерухомого майна та речові права на них у різних державних інформаційних системах.
• Використання в якості бази оподаткування масової оцінки, яка ґрунтується на ринкових цінах на земельні ділянки та прав на них.

У Києві відбувся круглий стіл "Україна-ЄС: кращі практики регулювання земельних відносин", присвячений гармонізації українського земельного законодавства з нормами ЄС. Захід проходив у межах ініційованого Програмою USAID АГРО проекту з аналітичної підтримки адаптації законодавства України в аграрній сфері до європейського права, який реалізують компанії Civitta, Aequo та Easy Business.