Проєкт "Земельний банк": як Україна вчиться заробляти на державній землі

Днями Фонд державного майна України презентував проєкт "Земельний банк", мета якого - трансформація ринку державних сільгоспземель та забезпечення ефективного їх використання. Захід відбувся у співпраці з проєктом USAID/UKaid "Діяльність у рамках реформи державних підприємств України" (SOERA).

Ідеологи проєкту розраховують, що створення земельного банку, тобто державного земельного пулу, який передається в оренду на прозорих конкурсах, дозволить підвищити ефективність використання сільськогосподарських земель, і відповідно, збільшить надходження до державного та місцевих бюджетів. У який же спосіб цього збираються досягти?

Держава є найбільшим землевласником в Україні, якому, на перший погляд, може позаздрити будь-який вітчизняний латифундист. Утім, на відміну від агрохолдингів, держава від використання своїх безкраїх земельних наділів десятиліттями майже нічого не отримує. Більше того, вона ще й втрачає гроші, утримуючи підприємства, які від її імені управляють держземлями та здійснюють на них господарську діяльність. Саме такі підприємства - поміж найбільших боржників зі сплати податку за землю, вони винні територіальним громадам сотні мільйонів гривень. При цьому саме державні земельні угіддя є основою тіньового земельного ринку у нашій країні. Керівники держпідприємств та установ не гребують неофіційно здавати наділи в оренду і класти отримані гроші до власних кишень. Також донедавна процвітали (та й зараз ще іноді трапляються) усілякі схеми незаконного відчуження державної землі.

Для прикладу, в управлінні Фонду державного майна, за словами заступника голови Фонду Ігоря Тимошенка, зараз перебувають понад 200 різних агропідприємств - сільськогосподарських товариств, комбінатів хлібопродуктів, спиртзаводів тощо.
Фонд державного майна України

"Поміж них є державні дослідні підприємства, щоквартальну звітність яких ми аналізуємо. Примітно, що 85 таких підприємств за 2023 рік згенерували лише 15 мільйонів гривень прибутку. При цьому є 150 мільйонів гривень заборгованості зі сплати земельного податку. А це ж лише 1% від нормативної грошової оцінки землі… Чи може так тривати й надалі? Звичайно, що ні", - переконаний Тимошенко. Власне, про це говорили й решта учасників презентації "Земельного банку".

Безумовно, не вся сільгоспземля, що належить державі, занедбана. Як і не всі землерозпорядники, котрі управляють наділами від імені держави, - банкрути чи махінатори. Але загалом рівень віддачі держземель у середньому вдвічі нижчий, аніж приватних сільгоспугідь, наголошувалося під час презентації.

За інформацією міністра аграрної політики та продовольства України Віталія Коваля, котрий донедавна очолював Фонд держмайна, загальний обсяг земель сільськогосподарського призначення, що належать державі, нині складає 806 тисяч гектарів, з яких 386 тис. га перебувають в управлінні ФДМУ, 277 тис. га - Національної академії аграрних наук, майже 100 тис. га - Міністерств юстиції та освіти й науки. Ще понад 40 тис. га сільськогосподарських земель розпоряджаються інші центральні органи виконавчої влади.

Завдання проєкту - образно кажучи, покінчити із "сімома земельними няньками", котрі управляють державною землею, як заманеться, і запровадити єдину політику ефективного використання землі через її оренду сільгоспвиробникам на відкритих прозорих аукціонах. Відкриті торги з вибору орендарів для державних земель відбуватимуться саме в межах представленого проєкту "Земельний банк".

При цьому з юридичної точки зору йтиметься про суборенду. Адже спочатку землю в держави орендуватимуть спеціальні установи - оператори Земельного банку, сплачуючи до бюджету 12% оціночної вартості (це - стартова ціна аукціонів, залежно від області вона коливатиметься від 3000 до 4000 грн за 1 га на рік). Першим таким оператором в Україні стало ТОВ зі співзвучною проєкту назвою - "Державний Земельний банк", - яке на 100% належить державі.

Держоператори перереєстровуватимуть земельні ділянки, готуватимуть необхідну документацію та передаватимуть в суборенду тим, хто планує обробляти наділи, на прозорих та конкурентних засадах через онлайн-аукціони в системі Prozorro.Продажі. За це вони отримуватимуть 20% від суми, що перевищуватиме початкову вартість лота, використовуючи прибуток на подальшу операційну діяльність. А 80% цієї суми поповнюватимуть бюджети (90% із них ітиме до державної, 10% - до місцевої казни).

"Середня вартість оренди сільгоспугідь на аукціонах сягає 10 тисяч гривень за гектар. Якщо помножити це на 806 тисяч гектарів державних земель у нашому розпорядженні, то матимемо суму у 8 мільярдів гривень", - підрахував Ігор Тимошенко.

Звісно, одразу ж програма "не вистрелить" і розрахункові 8 мільярдів гривень у 2025-му бюджет навряд чи отримає. Для організації та проведення такої великої кількості аукціонів потрібен час. До першого пулу аукціонів із надання в суборенду державних земель сільгосппризначення, рішення щодо якого Кабмін ухвалив у червні, увійшли майже 2 тисячі земельних ділянок загальною площею 104 тис. га, 18,6 тис. га з яких дотепер розпоряджалися підприємства Міністерства юстиції. Вже оголошено майже пів сотні аукціонів у Вінницькій, Львівській, Волинській, Черкаській, Запорізькій та Одеській областях на оренду земельних ділянок площею від 2 до 262 га. Перші результати торгів оприлюднять 1 жовтня.

Паралельно триває підготовка другого пулу "Земельного банку", в межах якого для суборенди запропонують майже 250 тисяч гектарів. Ці аукціони плануватимуть на наступний рік.

За словами в.о. голови Фонду державного майна України Іванни Смачило, "Земельний банк" стане потужним інструментом для виведення з тіні сотень тисяч гектарів державних угідь.

"Вони десятиліттями не приносили користі нашій країні, їх належно не обробляли, навколо них формувалися корупційні схеми. На противагу цьому, конкурентна та відкрита оренда земель дозволить наповнювати бюджети. Орієнтовний сумарний дохід від оренди першого пулу ділянок очікується до 1 млрд грн. А запропоновані державою земельні ресурси стимулюватимуть аграріїв розвивати бізнес, створювати нові компанії чи невеликі фермерські господарства", - переконана посадовиця.

Безперечно, головним стимулом для аграріїв орендувати саме державну землю буде гарантія того, що такі наділи вони використовуватимуть упродовж тривалого часу, а отже зможуть планувати свою діяльність. Умовами аукціонів передбачене право на оренду ділянок для вирощування однорічних культур упродовж 14 років, садів та інших багаторічних насаджень - 25 років.

Для держави ж це вигідно ще й тому, що такий підхід гарантує дбайливе ставлення суборендарів до сільгоспугідь. Адже вони не намагатимуться, як це часто трапляється при оренді приватних паїв, у короткі терміни "висмоктати" із землі всі соки. А навпаки, дбатимуть про підвищення родючості ґрунтів, бо ж зацікавлені в довгострокових врожайних перспективах.

"Дуже важливо, що земля при цьому залишається у власності держави і генеруватиме дохід. За нашими розрахунками, вже наступного року країна отримає декілька мільярдів гривень від її оренди", - додав Віталій Коваль.

А ще - це про збільшення загального рівня інвестицій в український аграрний сектор та про перспективи створення нових агропідприємств, - переконаний перший заступник міністра економіки України Олексій Соболєв.

"Земельний банк - можливість для орендарів інвестувати за прозорими та зрозумілими правилами на конкурентних ринкових умовах. А це необхідно для створення нових агробізнесів і є одночасно стимулом для розвитку існуючих. Проєкт "Земельного банку" має на меті сформувати прозорий ринок оренди сільгоспземель та збільшити надходження до бюджетів від користування землями. Все це у сумі - економічний розвиток, зростання надходжень податків, створення робочих місць та ефективне використання наявного у держави ресурсу", - пояснив посадовець.

Такі ж оцінки висловив у вітальному слові до учасників презентації і заступник керівника місії USAІD в Україні Мілан Павлович.

"Земельний банк допоможе збільшити інвестиції у приватний сектор та зробити доступнішою високопродуктивну землю для фермерів і для інших бізнесів. Це принесе вигоду державі та місцевому населенню. Ми й надалі допомагатимемо Україні ефективніше використовувати її власність, збільшуючи економічні вигоди для всіх українців", - запевнив представник USAІD.

Запропонований державою варіант оренди землі, за словами Віталія Коваля, може бути цікавим для будь-якого українського агровиробника - дрібного фермера, середнього сільгосппідприємства й великого агрохолдингу. Адже для суборенди пропонуватимуть ділянки площею від 1 до 3900 гектарів. Умови участі в аукціоні максимально спрощені, для цього сільгоспвиробникові не потрібно вдаватися до послуг юристів. "Ринок земель сільськогосподарського призначення - один із найконкурентніших у системі. В середньому за такі ділянки на відкритих онлайн-аукціонах змагаються понад три учасники. В результаті конкуренції вартість оренди комунальних сільгоспземель на торгах зростає у майже 3,5 разу. Очікуємо, що цей досвід пошириться і на державні землі", - сказав голова правління АТ "Прозорро.Продажі" Сергій Бут.

А Віталій Коваль пообіцяв подальшу автоматизацію процесу - не лише на рівні організації та проведення торгів, а й обліку і контролю використання державних земель.

"Ми маємо прибрати людський фактор із земельних відносин, щоб вони були прозорими та зрозумілими. Тому зараз в Мінагрополітики ми працюємо над автоматизацією Державного аграрного реєстру. Наше завдання - його вдосконалення, створення на його базі інформаційно-комунікаційної платформи агробізнесу з державою", - наголосив урядовець.

Під час презентації проєкту "Земельний банк" представили один із нових важливих інтерактивних інструментів - мапу земельних ділянок, яка вже доступна на сайті. На мапі можна побачити точне розташування, розмір, стартову ціну і статус торгів щодо кожної ділянки, її кадастровий номер, цільове призначення тощо. З ресурсу можна одразу перейти за посиланням на сторінку торгів, якщо їх уже оголошено.

"Корупцію в нашій країні можна подолати тільки завдяки сучасним технологіям. Проєкт забезпечує відкритість та прозорість доступу до всіх відомостей і рівні права всіх учасників без будь-яких бюрократичних процедур та перепон", - презентуючи інтерактивну мапу, запевнив генеральний директор ТОВ "Державний земельний банк" Ярослав Ярославський.

Сьогодні на карті є інформація про 1905 земельних ділянок у 105 громадах 20 областей України - лоти, що входять до першого пулу проєкту. Причому, ділянки згруповані за кластерним принципом. Тобто, потенційний орендар зможе обрати для себе кілька ділянок, розташованих в одній місцевості. Таким чином не буде необхідності проводити аукціони окремо по кожній невеликій ділянці, а орендарі зможуть заздалегідь зробити розрахунки щодо логістики та особливостей обробітку своїх майбутніх угідь.

Окремо учасники презентації акцентували на перспективах суборенди державної землі для фермерів, котрі втратили бізнес на тимчасово окупованих територіях чи в зоні бойових дій. Адже їм складно конкурувати із "традиційними" орендарями приватних земельних паїв.

"А той фермер, який втратив свій бізнес на Херсонщині, на Донеччині, Харківщині, Запоріжжі, й хоче працювати на Україну, має отримати другий шанс, друге дихання. Якраз проєкт "Земельний банк" дає таку можливість. Є багато хороших прикладів, коли фермери з тимчасово окупованих територій переїжджають у регіони, де можуть вести бізнес у прозорий спосіб, розпочинають все з нуля й успішно працюють", - сказав Ігор Тимошенко.

Реагуючи на побоювання, що в результаті оновлення підходу до оренди державної землі виграють усі, крім місцевих громад, які дотепер отримували увесь земельний податок, заступник голови ФДМУ запевнив: за розрахунками фахівців Фонду, жодного скорочення місцевих доходів не буде. Навпаки, в перспективі у вигляді 10% від плати за суборенду державної землі вони отримуватимуть більше, ніж дотепер від сплати 1% земельного податку, пише Укрінформ.